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房屋建筑物评估
时间：2014年09月01日 作者：佚名 点击：次
一、建筑物及其特性
建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所；构筑物通常不能直接在内进行生产和生活，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝、围墙等。房屋建筑由基础、主体承重结构和屋顶及围护结构等组成。建筑物有以下特殊属性。
(一)不可位移性
建成后的建筑物坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。
(二)产权边界复杂性
一般资产的产权边界是比较清楚的。单项资产的产权要么是所有权，要么是使用权、租用权等，但在评估中经常遇到同一幢建筑物具有多重产权属性的情况，如公私同幢，私私同幢等，或表现为同幢房产中部分具有所有权，另一部分体现为租赁权。
（三）功能变异性
多数资产功能通常是固定不变的，使用价值将随改变而消失。但建筑物不同功能改变反而会提高其使用价值，如商业区的厂房、车间改造，临街工业用房改造成商业用房等。
二、建筑物的分类
（一）按房屋承重结构分类
房屋建筑物的承重结构决定其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。房屋建筑物按承重结构分为以下四种。
1．钢结构：由钢主梁、次梁和柱形成建筑物骨架。屋架由钢或钢网架构成，楼板由钢筋混凝土制成，墙体由砖或其他材料制成。
2．钢筋混凝土结构：由钢筋混凝土。房屋的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土浇筑而成。墙体用砖或其他材料制作。钢筋混凝土结构可进一步划分为排架结构、框架结构、框架剪力墙结构和剪力墙结构。
(1)框架结构由钢筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作为建筑物骨架，屋面、楼板上的荷载通过梁柱传到基础。墙体全部为非承重墙，只起分隔和围护作用，房间布置灵活，不受楼板跨度的限制，适于建造宽敞、空间大的办公楼、商店和工业厂房。
(2)剪力墙结构为钢筋混凝土墙体承重，可承受垂直荷载和水平地震荷载，高层建筑楼板和墙体均为现浇或预制钢筋混凝土结构，具有良好的整体性，抗震能力比砖混结构和框架结构强。
(3)框架剪力墙结构是框架结构与剪力墙结构的结合体。
3．混合结构
混合结构分为砖混结构和砖木结构。
(1)砖混结构：屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱砖砌。结构荷载通过屋盖、楼板传到承重墙上，再由承重墙传到基础。因此，砖砌承重墙质量的好坏、砌体强度大小将直接关系到砖混结构的质量和寿命。基础不均匀下沉，承重墙体出现裂缝，意味着砖混结构建筑的整体破坏。
(2)砖木结构：墙、柱用砖砌筑，楼层、屋架用木材建造。
4．其他结构：主要包括木结构、竹木混合结构、简易建筑物等。
(二)按房屋建筑物使用功能分类
1.工业用建筑物：工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物，包括厂房、仓库、实验室、办公楼、烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝、围墙等。交通运输业、建筑业生产用建筑物也属于此类。
2.民用建筑：包括民用住宅和公共建筑。公共建筑划分为营业用建筑物和行政事业用建筑物。营业用建筑物指商业、金融和保险、邮电、旅馆、饭店，及旅游服务业修建的人文景观和服务场所。行政事业用建筑指党政机关、社会团体和科、教、文、卫、体育等事业用建筑。军用建筑和外国驻华机构建筑也属此类。民用住宅包括公寓、住宅和宿舍楼等。
另外，根据建筑物的建筑程度和使用状况可将建筑物分为完工工程和在建工程。
三、建筑物的评估特性
(一)建筑物价值的内涵特点
由于建筑物不能脱离土地独立存在，企业核算和房地产业务中往往把征用土地费或开发费用算在建筑物价格中，因此，建筑物价格中通常隐含地价。但资产评估时，房屋建筑物和土地价格运动有较大差异，土地价格会随社会经济发展及开发利用状况而增值，建筑物价格则会因使用而贬值。因此有必要把建筑物与土地分开进行评估。
建筑物使用性质不同，价格表现形式也不同。如工业用房在企业评估中是单项生产要素，不具有整体盈利能力，通常用成本法估价；商业用房的价值更多地体现在经营收益上，更多地用收益现值反映其价值。
另外，我国土地所有权归国家和集体所有，企业或个人只有使用权。获得土地使用权的方式有国家无偿划拨和企业交付出让金而享有规定用途下一定期限的处置权两种方式，因此，决定了房产的交易类型和价格。在资产评估中通常会遇到三种类型的价格评估，即房屋建筑物所有权价格评估、房屋建筑物使用权价格评估和租用权价格评估。
房屋所有权价格评估是指房地结合评估，评估价格中既包含房屋建筑物价值，也包含土地价值。土地应是办理出让手续而获得合法使用权的土地。购买者有权处置其产权。
房屋使用权价格评估是指在一定使用期限内对房产使用权进行评估。一般来说，购买者不得在使用权期限内任意转卖所购置的房地产使用权，并在房产使用权期满或房产消失后将房地产交还出售方。
房产租用权价格是租金，与所有权、使用权价格的多轨制相联系。随着产权交易形式的多样化，房屋建筑物价格也呈现不同的表现形式，如房屋建筑物的拍卖价格、抵押价格、课税价格、征用价格等都是特定交易条件下建筑物价格的特殊表现形式。
(二)建筑物产权受土地使用权年限的制约
按照房地产管理法的规定，土地使用权出让最高年限因出让土地的用途而不同，分为五种情况：
(1)居住用地70年；
(2)工业用地50年；
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
(4)商业、旅游、娱乐用地40年；
(5)综合或其他用地50年。
国家还规定，在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。另外还规定，土地出让合同的使用年限届满时，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。这样，在评估已出让土地上的建筑物时，就要相应考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系，而且还应考虑土地是否可以办理续期等因素。正常条件下，即使土地剩余出让年限小于建筑物经济寿命年限，在用成本法进行评估时，建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出让年限作为唯一的约束条件进行计算。因为在房地分离评估中出让年限的约束已经在土地使用权评估中予以充分考虑。而对于划拨用土地上的建筑物评估则不受土地使用权年限的限制。因为土地使用权划拨具有无偿性、无期限性和不可转让等特点。
(三)建筑物功能、用途及评估方法
通常建筑物评估方法的确定不仅取决于特定的评估目的，而且常与建筑物自身的功能和用途有关。如进行企业整体评估时，生产用建筑物可按单项生产要素用成本法评估；商业用房或商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物市场交易状况用收益法或市场法进行评估。
四、影响建筑物评估的因素
1．物理因素：建筑物造价由其造型风格、结构类型、功能效用、设施完备情况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定。
2．环境因素：房地产外部环境因素包括交通及通讯状况、环境优美程度、基础设施（水、电、气等）完善程度、商业网点分布等。
3．经济地理因素：我国政治、经济、文化发展极不平衡，相同质量、功能和用途的建筑物价格大城市高于小城市、沿海开放城市高于内地城市。同一城市不同地段的房价差别也很大。
4．新旧程度：土地不存在贬值，建筑物会陈旧。
5．用途：建筑物用途可能是单一的，也可能有多种用途。评估综合性建筑物时要注意不同用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。
6．产权：产权有所有权、使用权和租用权。产权性质及其是否受到限制（如做抵押，担保、出租等）都影响建筑物的评估价值。
7．房地产价格受政府法令和政策的影响主要表现在
(1)政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。
(2)政府为满足社会公共利益的需要可以对任何房地产实行强制征用或收买。
8．供需状况：供过于求时价值降低；供不应求时价值会提高。
9．其他：住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。
五、建筑物的评估程序
(一)明确评估目的
建筑物在发生所有权转让或使用权转让、抵押、担保、拍卖、课税等不同经济行为时应根据特定评估目的选择相应的价值类型和评估方法。
(二)资料准备
评估人员要到评估所在地收集资料，也需要委托方提供以下资料：
1．评估对象的工程名称、建筑物地址。
2．区域规定资料包括区域土地总面积和区域建筑总面积。
3．区域总平面图、建筑物的建筑面积图。
4．工程竣工决算书，包括水、暖、电、管线、道路绿化。
5．工程竣工验收单、监质证。
6．财务账目清单。
7．工程项目批文(即立项报告)。
8．规划局批准文件(包括施工许可证)。
9．土地使用许可证(包括征地文件)。
10．当地工程造价管理的有关规定。
11．当地评估时的建筑材料市场价格。
12．评估建筑物照片。
(三)准备有关文件
评估人员到现场之前必须准备好以下文件:
1．城市规划性文件，包括总体规划和分区规划，重点要调查和了解评估对象所在位置的详细规划。
2．城市配套设施建设文件，结合评估对象与土地估价师共同研究职责范围和工作衔接。
3．开发区的各种优惠政策及设施。
4．行业的有关文件及规定。
5．国家的有关法律及文件。
(四)资产评估明细表的准备
评估人员提供并由委托方填写“建筑物清查评估明细表”。
(五)评定测算
如评估方法所需的数据资料无法弄到，应立即改用可搜集到全部资料的其他方法。能够搜集到几种评估方法所需资料时，可用多种方法对进行估价，相互验证后确定评估结果。
(六)确定评估结果，撰写评估说明或评估报告
用两个或两个以上评估方法进行的评估，评估人员应在分析论证若干个评估初步结果后给出评估最终结果，并撰写评估说明或评估报告。
建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所；构筑物通常不能直接在内进行生产和生活，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝、围墙等。房屋建筑由基础、主体承重结构和屋顶及围护结构等组成。建筑物有以下特殊属性。
(一)不可位移性
建成后的建筑物坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。
(二)产权边界复杂性
一般资产的产权边界是比较清楚的。单项资产的产权要么是所有权，要么是使用权、租用权等，但在评估中经常遇到同一幢建筑物具有多重产权属性的情况，如公私同幢，私私同幢等，或表现为同幢房产中部分具有所有权，另一部分体现为租赁权。
（三）功能变异性
多数资产功能通常是固定不变的，使用价值将随改变而消失。但建筑物不同功能改变反而会提高其使用价值，如商业区的厂房、车间改造，临街工业用房改造成商业用房等。
二、建筑物的分类
（一）按房屋承重结构分类
房屋建筑物的承重结构决定其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。房屋建筑物按承重结构分为以下四种。
1．钢结构：由钢主梁、次梁和柱形成建筑物骨架。屋架由钢或钢网架构成，楼板由钢筋混凝土制成，墙体由砖或其他材料制成。
2．钢筋混凝土结构：由钢筋混凝土。房屋的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土浇筑而成。墙体用砖或其他材料制作。钢筋混凝土结构可进一步划分为排架结构、框架结构、框架剪力墙结构和剪力墙结构。
(1)框架结构由钢筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作为建筑物骨架，屋面、楼板上的荷载通过梁柱传到基础。墙体全部为非承重墙，只起分隔和围护作用，房间布置灵活，不受楼板跨度的限制，适于建造宽敞、空间大的办公楼、商店和工业厂房。
(2)剪力墙结构为钢筋混凝土墙体承重，可承受垂直荷载和水平地震荷载，高层建筑楼板和墙体均为现浇或预制钢筋混凝土结构，具有良好的整体性，抗震能力比砖混结构和框架结构强。
(3)框架剪力墙结构是框架结构与剪力墙结构的结合体。
3．混合结构
混合结构分为砖混结构和砖木结构。
(1)砖混结构：屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱砖砌。结构荷载通过屋盖、楼板传到承重墙上，再由承重墙传到基础。因此，砖砌承重墙质量的好坏、砌体强度大小将直接关系到砖混结构的质量和寿命。基础不均匀下沉，承重墙体出现裂缝，意味着砖混结构建筑的整体破坏。
(2)砖木结构：墙、柱用砖砌筑，楼层、屋架用木材建造。
4．其他结构：主要包括木结构、竹木混合结构、简易建筑物等。
(二)按房屋建筑物使用功能分类
1.工业用建筑物：工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物，包括厂房、仓库、实验室、办公楼、烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝、围墙等。交通运输业、建筑业生产用建筑物也属于此类。
2.民用建筑：包括民用住宅和公共建筑。公共建筑划分为营业用建筑物和行政事业用建筑物。营业用建筑物指商业、金融和保险、邮电、旅馆、饭店，及旅游服务业修建的人文景观和服务场所。行政事业用建筑指党政机关、社会团体和科、教、文、卫、体育等事业用建筑。军用建筑和外国驻华机构建筑也属此类。民用住宅包括公寓、住宅和宿舍楼等。
另外，根据建筑物的建筑程度和使用状况可将建筑物分为完工工程和在建工程。
三、建筑物的评估特性
(一)建筑物价值的内涵特点
由于建筑物不能脱离土地独立存在，企业核算和房地产业务中往往把征用土地费或开发费用算在建筑物价格中，因此，建筑物价格中通常隐含地价。但资产评估时，房屋建筑物和土地价格运动有较大差异，土地价格会随社会经济发展及开发利用状况而增值，建筑物价格则会因使用而贬值。因此有必要把建筑物与土地分开进行评估。
建筑物使用性质不同，价格表现形式也不同。如工业用房在企业评估中是单项生产要素，不具有整体盈利能力，通常用成本法估价；商业用房的价值更多地体现在经营收益上，更多地用收益现值反映其价值。
另外，我国土地所有权归国家和集体所有，企业或个人只有使用权。获得土地使用权的方式有国家无偿划拨和企业交付出让金而享有规定用途下一定期限的处置权两种方式，因此，决定了房产的交易类型和价格。在资产评估中通常会遇到三种类型的价格评估，即房屋建筑物所有权价格评估、房屋建筑物使用权价格评估和租用权价格评估。
房屋所有权价格评估是指房地结合评估，评估价格中既包含房屋建筑物价值，也包含土地价值。土地应是办理出让手续而获得合法使用权的土地。购买者有权处置其产权。
房屋使用权价格评估是指在一定使用期限内对房产使用权进行评估。一般来说，购买者不得在使用权期限内任意转卖所购置的房地产使用权，并在房产使用权期满或房产消失后将房地产交还出售方。
房产租用权价格是租金，与所有权、使用权价格的多轨制相联系。随着产权交易形式的多样化，房屋建筑物价格也呈现不同的表现形式，如房屋建筑物的拍卖价格、抵押价格、课税价格、征用价格等都是特定交易条件下建筑物价格的特殊表现形式。
(二)建筑物产权受土地使用权年限的制约
按照房地产管理法的规定，土地使用权出让最高年限因出让土地的用途而不同，分为五种情况：
(1)居住用地70年；
(2)工业用地50年；
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
(4)商业、旅游、娱乐用地40年；
(5)综合或其他用地50年。
国家还规定，在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。另外还规定，土地出让合同的使用年限届满时，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。这样，在评估已出让土地上的建筑物时，就要相应考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系，而且还应考虑土地是否可以办理续期等因素。正常条件下，即使土地剩余出让年限小于建筑物经济寿命年限，在用成本法进行评估时，建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出让年限作为唯一的约束条件进行计算。因为在房地分离评估中出让年限的约束已经在土地使用权评估中予以充分考虑。而对于划拨用土地上的建筑物评估则不受土地使用权年限的限制。因为土地使用权划拨具有无偿性、无期限性和不可转让等特点。
(三)建筑物功能、用途及评估方法
通常建筑物评估方法的确定不仅取决于特定的评估目的，而且常与建筑物自身的功能和用途有关。如进行企业整体评估时，生产用建筑物可按单项生产要素用成本法评估；商业用房或商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物市场交易状况用收益法或市场法进行评估。
四、影响建筑物评估的因素
1．物理因素：建筑物造价由其造型风格、结构类型、功能效用、设施完备情况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定。
2．环境因素：房地产外部环境因素包括交通及通讯状况、环境优美程度、基础设施（水、电、气等）完善程度、商业网点分布等。
3．经济地理因素：我国政治、经济、文化发展极不平衡，相同质量、功能和用途的建筑物价格大城市高于小城市、沿海开放城市高于内地城市。同一城市不同地段的房价差别也很大。
4．新旧程度：土地不存在贬值，建筑物会陈旧。
5．用途：建筑物用途可能是单一的，也可能有多种用途。评估综合性建筑物时要注意不同用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。
6．产权：产权有所有权、使用权和租用权。产权性质及其是否受到限制（如做抵押，担保、出租等）都影响建筑物的评估价值。
7．房地产价格受政府法令和政策的影响主要表现在
(1)政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。
(2)政府为满足社会公共利益的需要可以对任何房地产实行强制征用或收买。
8．供需状况：供过于求时价值降低；供不应求时价值会提高。
9．其他：住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。
五、建筑物的评估程序
(一)明确评估目的
建筑物在发生所有权转让或使用权转让、抵押、担保、拍卖、课税等不同经济行为时应根据特定评估目的选择相应的价值类型和评估方法。
(二)资料准备
评估人员要到评估所在地收集资料，也需要委托方提供以下资料：
1．评估对象的工程名称、建筑物地址。
2．区域规定资料包括区域土地总面积和区域建筑总面积。
3．区域总平面图、建筑物的建筑面积图。
4．工程竣工决算书，包括水、暖、电、管线、道路绿化。
5．工程竣工验收单、监质证。
6．财务账目清单。
7．工程项目批文(即立项报告)。
8．规划局批准文件(包括施工许可证)。
9．土地使用许可证(包括征地文件)。
10．当地工程造价管理的有关规定。
11．当地评估时的建筑材料市场价格。
12．评估建筑物照片。
(三)准备有关文件
评估人员到现场之前必须准备好以下文件:
1．城市规划性文件，包括总体规划和分区规划，重点要调查和了解评估对象所在位置的详细规划。
2．城市配套设施建设文件，结合评估对象与土地估价师共同研究职责范围和工作衔接。
3．开发区的各种优惠政策及设施。
4．行业的有关文件及规定。
5．国家的有关法律及文件。
(四)资产评估明细表的准备
评估人员提供并由委托方填写“建筑物清查评估明细表”。
(五)评定测算
如评估方法所需的数据资料无法弄到，应立即改用可搜集到全部资料的其他方法。能够搜集到几种评估方法所需资料时，可用多种方法对进行估价，相互验证后确定评估结果。
(六)确定评估结果，撰写评估说明或评估报告
用两个或两个以上评估方法进行的评估，评估人员应在分析论证若干个评估初步结果后给出评估最终结果，并撰写评估说明或评估报告。
(作者：佚名 编辑：admin)